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Zwischennutzung: Telekomgebäude in Bochums Mitte

Die Fortsetzung unserer kleinen Reihe über leerstehende Immobilien, die nur darauf warten, sinnvoll genutzt zu werden, beginnen wir mit einem Schmankerl: Dem Telekom-Gebäude in der Bochumer Innenstadt.

Und nein, wir sind nicht die Ersten, die auf die Idee kommen, diese Premium-Immobilie in bester Lage zumindest zweitweilig einer anderen Nutzung zuzuführen. Erst vor wenigen Wochen scheiterten die Gespräche zwischen der IHK, einer Künstlergruppe und dem Einkaufszentrumskonzern ECE, das Gebäude für einen günstigen Kurs Künstlern zu überlassen. Zumindest für ein paar Jahre. Dann nämlich will ECE auf dem Gelände ein Einkaufszentrum errichten. Kommt der Citykiller, wäre es nicht nur mit der Innenstadt vorbei, auch die Künstler hätten ausziehen müssen.

Aber: Noch gehört das Gebäude nicht der ECE und noch gibt es einen Besitzer, mit dem man sprechen kann. Und der Besitzer ist nach unseren Informationen noch die Telekom. Vielleicht bringt ja ein zweiter Vorstoss etwas. Zur Immobilie: Noch wird sie teilweise von der Postbank genutzt. Die Büroräume und ein großer Saal stehen jedoch leer. 3.000 Quadtratmeter würden zur Verfügung stehen, würde man sich

einig werden. Klar, das sind schon ein paar „würdest“, aber  ohne würde wäre das Leben doch langweilig.

Die Immobilien der Telekom werden von der Strabag verwaltet. Vielleicht lohnt ja ein Anruf.

STRABAG Property and Facility Services GmbH
Bleichstr. 52
D-60313 Frankfurt am Main
T: 069/13029-0
www.strabag.com

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14 Kommentare zu “Zwischennutzung: Telekomgebäude in Bochums Mitte

  • Pingback: Links anne Ruhr (07.04.2011) » Pottblog

  • #2
    Jan

    Wieso wird eigentlich dauernd betrauert, dass Zwischennutzungen nicht dauerhaft sind? Und zwar schon im Vorraus!?
    Und wieso sollte ECE sich über einen Zwischennutzer freuen, der zwar keine Miete zahlt, aber ein designiertes Abrisshaus instandhalten will, und sich vielleicht eines Tages zum Anti-ECE-Kampagnenhauptquartier entwickeln könnte? Wieso sollte Vorbesitzer Telekom dem wahrscheinlichen Käufer ein solches Ei ins Nest legen? Und wird nicht die STRABAG wahrscheinlich genau dafür bezahlt, der Telekom solche Anfragen vom Hals zu halten?

  • #3
    Stefan Laurin

    @Jan: Es sollte eine Miete von über fünf Euro gezahlt werden. Und die Telekom war einverstanden. ECE wollte es nicht, hat aber in Gesprächen vorher Zustimmung signalisiert. Man rechnete mit einer Einigung noch im März. Dann kam der Rückzieher nach monatelangen Verhandlungen. Aber zum Glück sorgt ECE ja bald in Bochum dafür, dass die Immobilienpreise in der Innenstadt sinken und es viele freie Ladenlokale gibt.

  • #4
    Jan

    @Stefan
    Verhandlungen kann man nicht als gescheitert ansehen, wenn sich einer der Beteiligten bewusst gegen eine Einigung entscheidet, weil sie ihn gegenüber den ursprünglichen Planungen schlechter stellen würde.
    Und genau das ist der Fall, wenn ein unterdurchschnittlicher Mietpreis obendrein noch einen Verkauf verhindern würde – und offenbar hat ECE das signalisiert. Vielleicht hat auch gerade eine drohende zukünftige Kampagne „Künstlerhaus statt Citykiller“ den Stimmungsumschwung bei ECE bewirkt. Nenn mir einen vernünftigen Grund aus Sicht von ECE (und die haben als künftiger Eigentümer ja offenbar jetzt schon ein Mitspracherecht), warum man in einem sicheren Abrisskandidaten etwas entstehen lassen sollte, was möglicherweise in zwei Jahren in der Stadtbevölkerung als so erhaltenswert wahrgenommen werden könnte, dass es den Abriss verhindert. Das Geschäftsmodell von ECE besteht nicht darin, für 5 Euro / qm Künstlern ein Zuhause zu bieten.
    Unabänderliche Tatsache ist: ECE entscheidet mit. Tatsache ist auch: ECE gibt nur grünes Licht, wenn es sich davon einen Nutzen verspricht.
    Welchen Nutzen kannst Du versprechen? Wie würdest Du den Chef von ECE überzeugen?
    Raumbedarf und erbitterte Feindschaft gegenüber dem angeblichen Citykiller taugen da meiner Meinung nach nicht.

  • #5
    Stefan Laurin

    @Jan: Fünf Euro sind für die Lage nicht so übel. Nebenan im Brauereigebäude ist es zum Teil günstiger. Das Konzept der IHK sah vor, den Künstlern zum Zeitpunkt des Auszuges neue Räume zur Verfügung zu stellen. Man arbeitete an einem Konzept, Immobilienbesitzer an einen Tisch zu holen, um das zu ermöglichen. Der Vorteil von ECE? Imagegewinn? Warum sonst haben sie sich auf die Gespräche überhaupt eingelassen? Hätten sie ja nicht tun müssen. Und Widerstand ist ECE gewohnt. Den meisten Leuten ist klar, dass solche Einkaufszentren in Städten wie Bochum tatsächlich Citykiller sind. In starken Städten wie Köln, Hamburg oder Frankfurt kann das in den Top-Lagen anders aussehen. Aber nur dort . In der Regel löst ECE das Widerstands-Problem in dem Lokalpolitiker an die Stiftung „Lebendige Stadt“ gebunden werden. ich bin mal gespannt, wer von den Bochumern da bald auftaucht. Vielleicht spenden sie auch was für das Konzerthaus. Mal schauen.

  • #6
    Jan

    Und warum hat die Künstlergruppe sich dann in der Brauerei nicht eingemietet? Fakt ist doch, dass die Mieten in Innenstädten fast immer höher sind – und vor allem muss man sie auch im Vergleich zu einem offenbar nicht öffentlich bekannten Kaufpreis sehen, den ECE bereit ist zu bezahlen.
    Und der jetzige Imagegewinn für ECE? Der kann sich immer noch gewaltig ins Gegenteil verkehren, wenn in 2-3 Jahren das Ersatzquartier nicht organisiert ist oder den Künstlern von der Lage her nicht gefällt oder kleiner ist oder teurer, oder oder oder …
    Um vielleicht irgendwann einmal der böse Konzern zu werden, der eine Künstlergruppe zwangsräumen lässt, muss man erst der liebe Konzern sein, der sie überhaupt reinlässt. Beides zu unterlassen, verhindert auf jeden Fall einen potentiellen Image-GAU.

    Also in Essen hat der angebliche City-Killer sich gut in die Innenstadt eingefügt und ihr unterm Strich mehr Kaufkraft verschafft, dabei noch eine tote Ecke mit langer Einzelhandelsgeschichte wiederbelebt. Die beiden wichtigen Fußgängerzonen haben es gut überstanden (die Viehofer ist auch nicht unattraktiver geworden, als sie es vorher war) und es rollt eine Modernisierungswelle, alleine Deichmann bezieht demnächst zum zweiten Mal seit der LP-Eröffnung den zweiten Fußgängerzonenneubau.

  • #7
    Stefan Laurin

    @Jan: Warum hat sich denn ECE Ihrer Ansicht nach auf die Gespräche eingelassen? Einen Grund muss ECE ja gehabt haben – oder glauben Sie, ECE weiß nicht was es tut, agiert unsicher und in der Öffentlichkeit ohne Konzept und das noch mit in solchen Fragen überlastetem Personal? So schätze ICH ECE nicht ein und unterstelle dem Unternehmen eine Idee, ein klares Kommunikationskonzept und strategische Planung auch in der Öffentlichkeitsarbeit. OK, der alberne Lichtkünstler der Stiftung lässt Zweifel aufkommen, aber soweit reichen die bei mir nicht. Und zu Essen: Dazu mache ich morgen etwas auf diesem Blog. Warten Sie es ab. 🙂 Im übrigen werden sich auch dort die Entwicklungen erst mittelfristig zeigen. Zwei Jahre nach der CentrO-Eröffnung erklärten mir auch die Oberhausener Innenstadt-Einzelhändler noch, das alles ok wäre. Zur Brauerei: Dort stehen nicht genug Flächen zur Verfügung – und überschätzen Sie bitte nicht die Büromieten für Altbauten in Bochum. Offensichtlich sind Sie mit den Verhältnissen auf den hiesigen Büroimmobilienmärkten, zumindest was den Bestand betrifft, nicht vertraut. Bochum ist nicht Hamburg 😉

  • #8
    Jan

    @7 Stefan, sorry wegen des voreiligen Duzens.
    Eine grundsätzliche Gesprächsbereitschaft und anfängliche Offenheit muss nicht zwangsläufig zu einem Vertrag führen – und in diesem Fall war das eben nicht der Fall. Wir waren auch beide nicht bei den Gesprächen dabei, aber es wird eine Ursache für die Ablehnung von ECE geben – und manchmal muss man vor einer Abwägung auch erstmal den Gegenüber kennenlernen.
    Wie soll denn Ihrer Meinung nach jemand reagieren, der wegen einer Zwischennutzung angefragt wird? Der DGB in Essen hat vor der Besetzung seiner Immobilie in Essen ohne Gespräch abgelehnt, das war aus Ihrer Sicht falsch. Danach gab es Verhandlungen, in denen wurde man sich nicht über den Mietpreis einig – dieses „Scheitern“ fanden Sie peinlich für den DGB. In Bochum war wohl nicht klar, ob die Zwischennutzung durch eine Gruppe mit einem subjektiven dauerhaften Bedarf möglicherweise die Nachnutzung beeinträchtigt – auch diese Form der Ablehnung geht Ihnen gegen den Strich.
    Welche Art von „Nein“ ist denn die angemessene? Oder gestatten Sie keinerlei Ablehnung einer solchen Nutzung?

    Welcher fußläufig erreichbare Mitbewerber hat denn die Oberhausener Innenstadt zu dem gemacht, was sie heute ist? Wir wollen ja nicht Äpfel mit Birnen vergleichen.
    Die Marktstr. leidet unter dem Grüne-Wiese-Effekt. In Essen dagegen wurde etwa Saturn dazu gebracht, seinen Standort außerhalb des Innenstadtrings aufzugeben, um einen neuen Standort innerhalb des Innenstadtrings zu eröffnen. Die wenigen Leerstände den Essener Fußgängerzonen werden entweder gerade saniert für den nächsten bereits feststehenden Mieter oder sind mehr als doppelt so alt wie der Limbecker Platz.

    Wie bekommt die Künstlergruppe eigentlich die Miete für eine so große Fläche (gesamte Fläche wären bei 5€/m² und 3.000m² unterm Strich 15.000€/mtl., 180.000€ p.a. + Nebenkosten) zusammen? Bei Freiraum waren die Mittel doch eher begrenzt. Oder wurde hier auch die Bonität zum Knackpunkt?

  • #9
    Arnold Voß

    @ Jan

    Jan, die Alternative in Bochum war doch nicht, wie in normalen Mietverhandlungen, mehr oder weniger Miete, sondern gar keine Miete oder Einnahmen die die Kosten des Hauses decken, die auch dann entstehen, wenn es leer steht, bzw. die zusätzlich entstehen, wenn jemand den Leerstand zwischennutzt.

    Die Obergrenze war also auf der Mieterseite die Zahlungsmöglichkeiten der Zwischennutzer und die Untergrenze auf der Vermieterseite, dass dieser nicht noch zuzahlen musste, um die Zwischennutzung überhaupt zu ermöglichen. Man hätte sich also, sofern der Vermieter wirklich an einer Zwischennutzung interessiert gewesen wäre, einigen können.

    Die von ihnen aufgezeigt Gefahr, dass Zwischennutzer bleiben bzw. sich nicht an die Verträge halten, besteht natürlich immer. Die hat aber erst mal nichts mit der ausgehandelten Miethöhe zu tun. Ich kann mich allerdings beim Telekom Gebäude im Bochum nicht des Eindrucks erwehren, dass die Miethöhe am Ende von Seiten der Vermieter als Mittel zum Ausstieg aus den Verhandlungen benutzt wurde.

    Der ECE war ganz klar, dass ab einer bestimmten Miethöhe die Mietinteressenten passen musten, und genau darauf haben sie es ankommen lassen. So musste dann auch nicht offen bzw. öffemtlich über die wahren Gründe des Scheiterns gesprochen werden. Aber da das Telekom Gebäude glücklicherweise nicht das einzige ist, dass in der Bochumer Innenstadt leersteht, ist die Sache noch nicht zu Ende.

    P.S. Damit sie nicht glauben, dass ich die grundsätzliche Problematik von Zwischennutzungen nicht sehe, hier noch einmal meine Ausführungen dazu an anderer Stelle:
    http://www.ruhrbarone.de/vom-sinn-und-unsinn-der-zwischennutzung/

  • #10
    Stefan Laurin

    @Jan: Es gab mit dem DGB nie ernsthafte Verhandlungen und sie sind auch nicht am Preis gescheitert. Das war nicht mehr als ein Schaulaufen zur Gorny-Gesichtswahrung. Und ja: Ich finde es – auch aus städtebaulicher Sicht – falsch wenn Immobilien langfristig leerstehen und vergammeln. Und wenn ein Besitzer wie der DGB sich auch noch rühmt, einen sozialen Anspruch zu haben, ist so etwas nur erbärmlich. Und ihr Loblied auf die Essener Innenstadt kann ich so nicht mitsingen. Dort findet gerade ein massiver Abwertungsprozess statt. Ich hab da mal was drüber geschrieben:
    http://www.ruhrbarone.de/essen-auf-dem-weg-zu-kik-stadt/

  • #11
    Jan

    @Arnold Voss
    Der Unterschied zu „normalen Mietverhandlungen“ besteht nicht generell in der Miethöhe, sondern in der meist lageunüblichen Zahlungsbereitschaft der Mieter. Der Vermieter hat mit Beginn der Gespräche ja nicht automatisch die Nicht- oder Mini-Miete akzeptiert – wenn das so wäre, könnte man ja jedem nur davon abraten, überhaupt einem Treffen zuzustimmen.
    Lt. Stefan Laurin (#3) ging es wohl um einen Quadratmeterpreis von 5 Euro, der in diesem Fall wohl aktueller Verhandlungsstand. Zur Bonität oder eventuellen Sicherheiten hat er sich leider nicht geäußert.
    Danke für den Link. „Zwischennutzungen sind also auf den ersten Blick nur dann für den Vermieter sinnvoll, wenn auch der Mieter ein ebenso kurzfristiges Interesse hat wie er selbst und über die entsprechende Flexibilität und Mobilität beim Um- bzw. Auszug verfügt.“ Und auf den zweiten Blick? Die Bochumer Gruppierung hat ja durchaus geäußert, dass sie einen dauerhaften Bedarf hat. 3000m² Bilder, Skulpturen und Installationen ziehen ja nicht mal eben von alleine um. Das Risiko, dass die Künstlergruppe einfach bleibt, räumen Sie ja selber ein, und das ist einigen Verantwortlichen bei ECE und Telekom während der Gespräche auch sicher immer bewusster geworden – die Schwierigkeit, ein Ersatzquartier zu finden, ist auch offensichtlich, und sie steigert das Risiko eher noch.
    Warum sollten die Telekom und ECE das eingehen? Ohne Zwischennutzer kann die Telekom ohne Einbußen beim Kaufpreis (von Ihnen selber beschrieben) an ECE verkaufen und ECE kann sich sicher sein, dass sich aus Mietverhältnissen keine teuren Verzögerungen im Zeitplan ergeben.
    Wer in der Verwaltung beider Unternehmen steht mit seinem Namen und seinem Job dafür gerade, dass es mit einer Zwischennutzung genauso reibungslos abläuft?
    In Ihrem Artikel sind Sie sowohl auf verkaufswillige Eigentümer als auch auf Abrisskandidaten eingegangen. Das hier ist eine Kombination beider Fälle, und der Käufer steht auch schon fest und hat ein Wörtchen mitzureden – und der potentielle Zwischenmieter hat Verbündete, die durchaus gegen den Käufer kampagnenbereit sind. Die Bahn hat schließlich den Parkschützern auch kein Büro im Stuttgarter Hbf vermietet – warum also sollte ECE riskieren, dass auf der künftigen Baufläche ein Anti-Citykiller-Kampagnenbüro entsteht?

    Das klingt jetzt teilweise etwas einseitig – aber das beleuchtet die Stellen, an denen es momentan hakt. Und die hat Stefan Laurin nur mäßig beschrieben. Da geht es meist eigentlich immer nur um den Bedarf der jeweiligen Gruppe, um die Immobilie, die offenbar passt (Größe, Lage), und um den Eigentümer, der gefälligst zuzustimmen hat – alles andere sei ein peinliches Scheitern.
    Dass gerade hier die Abwägung ein wenig komplizierter aussieht, habe ich versucht, zum Gesamtbild hinzuzufügen.

  • #12
    Arnold Voß

    @ Jan

    „Der Unterschied zu “normalen Mietverhandlungen” besteht nicht generell in der Miethöhe, sondern in der meist lageunüblichen Zahlungsbereitschaft der Mieter. Der Vermieter hat mit Beginn der Gespräche ja nicht automatisch die Nicht- oder Mini-Miete akzeptiert – wenn das so wäre, könnte man ja jedem nur davon abraten, überhaupt einem Treffen zuzustimmen.“

    Zu ihrer Information: In diesem Fall war es aber so, dass der Vermieter sehr wohl von Anfang an wusste, dass es sich um eine besondere Mietangelegenheit mit einer besondern Nutzergruppe handelte. Zu Anfang wurde auch nur mit der Telekom bzw. von ihr Beauftragten verhandelt. Da war die Sache einer Lösung schon recht nahe gekommen. Erst als die ECE mit am Verhandlungstisch war, wurde es immer schwieriger.

    Ich möchte darauf an dieser Stelle aber nicht weiter eingehen. Stattdessen möchte ich nochmal betonen, dass beim Telekom Gebäude die Riesenchance bestand, der Bochumer Innenstadt ohne jeglichen Verlust, ja sogar mit geringem Gewinn einen innovativen Schub auf Zeit zu geben. Die ECE hat leider weniger diese Chance als die möglichen Probleme gesehen.

    Das Problem vor dem sie am meisten Angst hatte, hätte sich schon deswegen lösen lassen könne, weil es genügend Leerstand nicht weit vom Gebäude gibt und fast 4 Jahr Zeit gewesen wäre, den problemlosen Übergang zu einer Dauernutzung für die erfolgreiche Gruppe der Zwischennutzer zu bieten.

    Die weniger Erfolgreichen wären schon vorher an der dauerhaften Bezahlung der Mindestmiete gescheitert und das war sogar als Ausleseprozess mit einkalkuliert. Das ganze war kein Herz-Jesu-Projekt sondern ein Förderprogramm für Menschen mit Ideen und Fähigkeiten die auf Dauer auch am Markt zu bestehen haben sollten bzw. schon so weit waren und den Sprung in die Innenstadt wagen wollten.

    Aber das alles ist jetzt leider Schnee von gestern.

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  • #14
    Jan

    @Arnold Voss
    Warum kam denn ECE mit an den Verhandlungstisch? Ich nehme mal schwer an, weil die Telekom den Käufer nicht vor vollendete Tatsachen stellen wollte, nicht riskieren wollte, ansonsten den Erlös durch den Verkauf der Immobilie durch ein ungewöhnliches Mietverhältnis zu schmälern.
    Und die Chancen und Probleme sind sehr ungleichmäßig verteilt. Letztere liegen fast ausschließlich bei ECE. Und wieso muss es das Telekomgebäude sein, wenn es bereits jetzt um die Ecke ein geeignetes Dauerquartier. Es gehört nicht zum Geschäftsmodell der ECE, für Künstlergruppen den Makler im Niedrigpreissegment zu spielen.

    Es wird eine Einigung geben, wenn Chancen und Risiken für jeden Akteur im richtigen Verhältnis stehen – und bei ECE ist das offenbar nicht der Fall.

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